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住宅購入のポイント

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住宅を購入する際の注意点


住宅を購入の際は、新築にするか中古物件か、購入できる金額、
月々支払えるローンの金額、立地条件など考えねばならないことがたくさんあります。
住宅購入にはどのようなことに注意すべきか、考えてみましょう。

・購入金額や月々支払う額
購入にあたっては、住宅ローンを組む人が多いと思いますが、
頭金・購入にあたっての諸経費・月々のローン額と
支払い終了をいつにするかを決めて支払える額の中から物件を選択しましょう。

・立地条件

子どもがいる人は、通う幼稚園や学校がどのくらい離れているかを調べてください。
住宅の近くに学校があるからと安心していると、
学校区が違っていて遠くの学校に通わなければならない場合があります。
また、スーパーや病院、バス停の場所も把握しておきましょう。

・新築か中古か

新築の場合は、シックハウスの問題があります。
家族にアレルギーがある場合は特に注意が必要なので、
使用している接着剤など確認が必要です。
中古物件の場合、築年数やリフォームが必要かなどに気をつけて見学してください。
・一戸建てかマンションか
子どもがいる家庭では、下の人に気を使わずにすむ一戸建てや
マンションの1階が頭に浮かぶでしょう。
メンテナンスの大変さを考えてマンションを選ぶ場合もあります。

・手間を惜しまない

複数の物件を見る、有利な住宅ローンを探す、
複数の不動産屋を回るなど住宅購入には時間と手間が必要です。
長年住む一生物の大切な買い物です。
検討を重ね、じっくり選んで賢い買い物にしましょう。
住宅購入にかかる費用


住宅の購入にかかる費用は、どのくらい必要でしょうか。
まず、入居前には頭金や不動産業者に払う諸経費などが必要です。

頭金は購入物件の2割が目安と言われています。
3千万円の物件なら600万円が目安です。
頭金なしで購入できる物件もありますが、
月々の支払いが大きくなる、もしくは長くなりますので、
できるだけ頭金を用意して後の支払いを減らすようにしましょう。

諸経費

・仲介手数料(売主の不動産屋等からの直接購入の場合はかかりません)

・住宅ローン借り入れのための融資手数料・印紙税・担保の火災保険料など。

・土地や建物の登記費用、その手続きのための司法書士報酬料。

・修繕積立基金、不動産所得税など。

物件によって必要な経費が異なりますが、
新築マンションの場合は物件価格の2.5?5%、中古マンションは5?8%、
一戸建て(新築・中古)は6?10%を諸経費の目安にしてください。

この他に新居のための家具等の購入にもお金がかかります。
引越し業者への費用も必要です。
入居前にかかる費用を除いて、教育費などいざという支出のため、
少なくとも100万円以上手元に置けるように費用計画を立ててください。

入居後は、住宅ローンの支払いが始まります。
月々払い、ボーナス併用払いがありますが、ボーナスが必ず出るとは限らないご時勢です。
できればボーナス払いなしの月々払いを選びましょう。

毎月支払える金額で、定年前に支払いが終了するようなローン計画が必要です。
この他、毎年固定資産税がかかります。
マンションならば管理費や駐車場料金が必要ですし、
一戸建てならば修理に備えて資金を確保しておかなければなりません。

じっくり検討を重ね、将来支払えなくなるような高額な住宅を購入しないように心がけてください。


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住宅の情報の集め方


住みたいと思う住宅を探すには、
どのような手段があるでしょうか。

・不動産業者

住まいを探すだけでなく、住宅ローンの申し込みや売買契約でもお世話になる所。
購入したい住宅の条件を提示しておくと、
物件の情報をいち早く知らせてもらえます。
住宅の引渡しまで長期間のおつきあいとなります。
できれば複数の不動産屋に行き、何でも相談できる人のいる不動産屋を選びましょう。
大手の不動産屋が良いとは限りません。
わからないことは遠慮なく尋ねられる、
この人なら信頼できると思える営業マンに出会うと安心して物件選びができます。

・折込チラシ

地元の物件を探すのに便利です。
現在の居住場所に近い物件を探す場合には、多くの情報を得ることができます。

・住宅情報誌

広範囲の物件情報を探すのに便利です。
物件情報だけでなく、ローンの計算方法や住宅購入者の声などが多くの情報が1冊にまとまっています。

・インターネット

必要な情報を送ってくれるメールマガジンがあったり、
住みたい場所で検索することができます。
不動産のオークションも行われています。
掲示板やコミュニティなどで情報交換もされていて、
わからないことを気軽に質問できる場もあります。
また、物件情報を写真で得ることも可能。

ローン試算も簡単にできるHPもあり、
時間のない人には便利なツールがたくさんあります。
情報量が多いので不必要な情報に振り回されないように気をつけながら、上手に活用してください。

住宅の購入には、多くの情報が必要です。
様々な媒体を利用して上手な買い物をしてください。
住宅契約に関する重要事項説明


購入する住宅を決定するといよいよ契約となります。
契約する前に買主に向けて重要事項説明書を元に、
重要事項を宅地建物取引主任者から説明を受けます。
説明が終わって売買契約が同じ日に行われるのが一般的です。

重要事項説明とは、物件の内容、契約内容、
承認事項などで、契約内容の中でも特に重要な事項のことです。細かい説明がありますので、わからないことは質問をして理解するよう心がけてください。


重要事項の中に
手付金・契約の解除・契約不履行・ローン特約についての説明があります。

手付金は一般的に、契約して契約の履
(物件の引渡し)までに、
買主は手付金の放棄、売主は手付金の2倍を買主に渡せば契約を解除できます。
手付金は契約解除がなければ売買代金の一部となり、
物件価格の1割?2割が一般的です。

相手方が契約不履行の場合(物件を引き渡さない等)、
契約を解除でき、相手方は違約金を支払う、とするのが一般的です。
違約金の額についても説明があります。

ローン特約では、借り入れを予定している住宅ローンが借りられない場合、
契約を無償解除でき、売主は受け取ったお金を返還しなければならないとされている場合がほとんどです。

この重要事項を把握しておかないと、いきなり転勤になって住宅を購入できなくなった場合や、
ローンの審査が通らなかった場合にトラブルが起こる可能性があります。

面倒と思わずにしっかり重要事項説明書に目を通し、
理解することが大切なのです。

住宅の売買契約

住宅の購入にあたり、買主が宅地建物取引主任者から重要事項説明を受けた後、
売買契約となります。

売買契約書には重要事項説明書の内容以外に危険負担、瑕疵担保責任やアフターサービスなどについても明記されています。
こちらもきちんと目を通して内容を把握しましょう。

危険負担とは、火事など災害で住宅が壊れた場合はどうするのかということ。
壊れた場合は修理費用は売主負担、倒壊の場合は契約の白紙解除となっているか確認しましょう。
危険負担の特約がないと、民法では契約が成立した場合、不可抗力で建物がなくなっても、
購入の代金を支払わなければなりません。
そんなことがないように、契約書には目を通さなければならないのです。

瑕疵とは、欠陥のことで、この場合の瑕疵は、通常の注意では発見できない雨漏りや、
床が傾いたなどの構造上の欠陥。
瑕疵担保責任では、新築の住宅の場合、
構造上の見えない主要構造部分の瑕疵の場合は10年間、
建築主もしくは売主が瑕疵の補修などが義務付けられています。
中古物件では、この瑕疵担保責任が特約で免除されていることが多いので、納得がいく契約を交わすようにしてください。
ちなみに民法では、瑕疵を知った日から1年以内に損害を請求できます。

アフターサービスでは、どのようなことが条件になっているのか目を通しておきましょう。
入居後、不具合が出たときに役立ちます。
アフターサービスは売買契約後、契約で定めた一定期間、
一定の場所の補修を売主の責任で行う内容が一般的です。
定期点検がある住宅もあります。

重要事項説明書、売買契約書ともに大切な書類です。
目を通し、きちんと保管しておいてください。
住宅購入ローン


住宅ローンの代表的な返済方式は元利均等返済方式と元金均等返済方式です。
この2つのうち多くの金融機関で取り扱っている、
一般的な返済方式が元利均等返済方式です。

・元利均等返済方式

元金と利息を合わせた毎回の返済額が一定となる返済方式のことで、月々の返済額が決まっています。
返済額が一定なので、資金計画が立てやすいこと、
元金均等返済方式に比べ当初の返済額が少なくて済むのが利点です。
ただし、返済のはじめの方ほど、返済額に対する利息の割合が高く、元金均等返済方式に比べて返済総額は割高となります。

・元金均等返済方式

借入金を返済回数と割り、均等割りした元金返済額に
元金の残高に応じた利息を上乗せした額を払っていく方式。
この場合は元金返済額は一定で、支払う利息の額が段々少なくなっていきます。
支払い当初は支払額が高いのですが、支払いごとに支払い金額は少なくなり、総額も元利均等返済方式より少なくなります。

変動金利型ローンを利用の場合、金利は半年ごとに見直されます。
しかし、元利均等返済方式で変動金利型を利用している場合、
当初5年間は返済額の中で元本と利息の割合を調整するので、返済額は変わらず、
実際の返済額の見直しは5年ごとになります。
金利の変動にともなう利息の不足分がある場合、次の5年間で調整が行われますが、
金利変動があっても返済額の上限は前の返済額の1.25倍が上限と決められています。
これを超える部分は次の5年で調整します。
調整しきれない場合は未払い利息が発生します。

自分に合った支払い方法を選択するのも賢い住宅の購入の大切な方法です。
住宅の購入では支払える金額を考えて資金計画をしっかりと立ててください。


住宅ローン控除


一定の要件を満たした人で住宅ローンを組んでいる人は住宅ローン控除が受けられます。
住宅を購入した人は、購入時の手続きだけでも大変ですが、税金の対策も忘れないように。
入居が平成13年6月30日までの人は
控除期間が15年間、13年7月1日?平成18年までの人は10年間、
平成19年と20年の人は10年もしくは15年間です。
控除対象ローン金額は年々下がっていて、
平成16年は5千万円以下の部分、平成17年は4千万円、平成18年は3千万円、
平成19年は2千5百万円、平成20年は2千万円です。
通算最高控除額もまた、年々下がっており、
平成19年は2百万円、平成20年は160万円となっています。

控除対象は、家屋や土地の購入にかかる費用で、
100万円以上の借り入れで返済期間10年以上です。
合計所得3千万円以下の人が対象となります。

平成19年と平成20年入居の人は、控除期間は10年か15年を選べます。
控除税率は平成19、20年は期間が10年の人は、1年目〜6年目まで1%、7〜10年目は0.5%。
期間が15年の人は、1〜10年目0.6%、11〜15年目0.4%です。

一度、確定申告をしておけば、翌年から年末調整で税金が還付されます。

また、平成19年度から所得税と住民税の改正があったことにより、
平成11年〜平成18年までに入居した人は所得税から
控除しきれなかった税金を住民税から控除する措置が取られるようになりました。
こちらは、毎年対象者は申請しなければならないので注意が必要です。

税制の改正で、税金を節約するためには、控除期間を選択したり、
住民税の控除も別に申請しなければならないなど、仕組みが複雑になっています。
しかし、住宅を購入し、少しでも節約をするためには、面倒だと思ってもきちんと申請しましょう。
住宅購入税金(固定資産税・都市計画税)


住宅を購入すると
固定資産税と都市計画税がかかります。
固定資産税は1月1日現在で土地や家屋、償却資産を持っている人にかかる市町村税で、登録された価格(評価額)の1.4%。都市計画税は1月1日現在で土地や家屋を持っている人にかかる市町村税で、評価額の0.3%になります。
収める時期は年4回で、年一括に支払ったり、
口座振替もできます。
納付は固定資産税と都市計画税との一括支払いです。
3年ごとに土地や家屋などの評価額が見直され、
それにともなって3年ごとに固定資産税・都市計画税の額も変わります。

売買契約で固定資産税の負担割合などを決める場合がありますが、
あくまで当事者間での約束であり、納税義務者は1月1日現在の持ち主です。

土地の固定資産税と都市計画税には特例があり、
住宅用地の課税は200m2以下の部分は、固定資産税x1/6、都市計画税x1/3が上限。
200m2超の部分は、固定資産税x1/3、都市計画税x2/3が上限となります。

新築住宅は床面積が用件を満たす場合、課税される年度から3年度分
(3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)
120m2までの居住部分に対する固定資産税額(家屋分)の1/2が軽減されます。
この年度を越えると固定資産税は通常の額になりますので、注意が必要です。

住宅の購入の後、初めて固定資産税と都市計画税の通知が来てその額に驚く人がいます。
そうならないよう、忘れずに前もって準備しておきましょう。
〜〜 各種サイトのご案内 〜〜

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